住宅の買い替えに伴う確定申告⑥～まずはローン控除～

12時になってもあと２組待っていたので、順番が来るまでまだまだかかりそうだと思っていましたが、12：15くらいに「どうぞ」と呼ばれました。

思ってたより早いじゃない😃

担当してくれたのは前回の方ではなかったけど、再雇用ぽい感じのおじさまです。

住宅ローン控除と買い替えの譲渡損失を申告するとお伝えしました。

「じゃあまずローン控除いきましょう。計算明細書は書いてきました？」

「あ、これ書くんですか💦」

前回税務署へ来た時に用紙は貰っていたんだけど、添付に必要な書類を言われただけで記入するよう言われなかったし、過去に確定申告したときはパソコンに打ち込んで申告したので手書きすると思わず、てっきり今回もここのパソコンに入力するのだと思っていたんです。勝手に解釈するのは私の悪い癖だ🙅

「書いていないなら今書いてください。一面と二面がありますから両方お願いね。はい、ボールペン渡すから記入例をよく見て書いて」と言い残しておじさまはどこかへ行ってしまいました。

冷や汗をかきながら記入例を一生懸命読み、残高証明書や謄本を見て数字を転記。

一面は居住開始日や取得対価（購入金額）などを書いていく。

ローン控除計算明細書

それから二面はローン残高の1％の金額を書くだけで終わり。

そして二面で計算した金額を一面下欄の9「住宅借入金等特別控除額」⑳に書き込む。１４万強です。

おじさまが戻ってこないので書いた内容に誤りがないか何回も確認しました。大丈夫そうでホッ。

「あ、できました？」やっと戻ってきた～。

「はい」とお渡ししてチェックしてもらう。

「大丈夫そうですね。残高証明書や謄本は原本をいただきますよ」と回収されました。

そのあとは譲渡損失の申告に入ります。まだまだ続くのだ。

住宅の買い替えに伴う確定申告⑤～いざ申告へ～

前回は税務署に相談に行ったら思いもかけない還付の話を聞き、すっかり舞い上がってしまいました。

LINEで確定申告の予約を取り、言われた必要書類を揃えて出かける前も何度もチェック。よし。忘れ物はない。

確定申告の予約日は2月20日。日曜日の11：30～12：00です。

気持ちが大きくなっているので、娘と「終わったらランチしようか」と約束しました。

「何時くらいに行けばいい？」と聞かれて

「1度相談に行っているから今回は申告するだけだし、せいぜい1時間くらい見ておけばいいのかしら」と返事しました。

「じゃあ12時半くらいが目安ね」

「うん。まあ延びても1時かな。何かあれば連絡するわ」

前回同様、予約時間の少し前に到着して案内の方にLINEの予約画面を見せて中に入れてもらい、椅子に腰かけて待つ。

ここで誤算。前回よりも待っている人が多いのです。

そういえば前回来たのは確定申告が始まる2/16より前だったんだけど、今回はもう始まっている日。しかも最初の日曜日。

やっぱり確定申告の期間中の休日は混むのかあ。

いやいや、それでもみんな予約して来ているはずなのになあ…。

しかもなかなか前に進んでいかない。一人当たりのかかる時間が長いのか？順番が来るまで（前回より）時間がかかりそう。

とりあえず現在の状況を娘にLINEで報告しました。

途中経過を随時連絡することにして、持参した文庫本を読みながら順番を待つ。還付されるんだから多少の苦労は仕方ないですもの。

そうしたら係の人が列にやってきて、1人1人に用件を聞いている様子。そのあと列を振り分けて案内していきます。

私のところにもすすすっと寄ってきて

「今日はどういったご用件ですか？」

「住宅ローン控除と譲渡損失の申告です」

「不動産売却の方ですね。そうしますと現在4組お待ちですので、かなり待ちます。ご了承ください。こちらにお並びください」と別の列に連れていかれました。

待つ。

待つ。

12時くらいであと2組の状況になりました。呼ばれるまであと30分かかるのかな。

それから申告だと、終了するのは何時だろう。

「ランチすっごく遅くなりそうだけど大丈夫？なんならやめる？」

「とりあえずまだお腹空いてない。あと2時間以上かかるならやめる」

「そこまではかからないと思うけど…」

「じゃあ待つわ」

娘もそう言うので、私はゆっくり文庫本を読みながら気長に待つことにしました。

ランチの予定を入れたのは無謀だったかも。私ってこういうことが多いのよね（苦笑）

住宅の買い替えに伴う確定申告④～譲渡損失～

住宅ローン控除については一通り質疑応答が終わった感じで、持って行った書類も足りているようだったので、

「じゃああとは譲渡益がないという確認をしたら終わりかな？」と勝手に思っていました。

買った金額より高く売れたら利益が発生したことになるから税金を払わなければいけないんだろう。

でも私は逆に損しているから、それがわかればローン控除の申告を書いておしまいだろうなと。

「じゃあ今度は売却された不動産について確認します」と税務署のおじさま。

旧住居を購入したときの売買契約書を差し出しました。

「あの、夫と2分の1ずつの共有で２0年くらい前に購入しました」

旧住居の登記事項証明書も出しました。

「新築マンションですね？」

「はい、当時は」

書類を見てポイントとなる箇所？をチェックしている。

「あと、売却したときの売買契約書はあります？」

「はい」

見た覚えがあるので持ってきたはず。書類の束をごそごそかき回したのですがない？？？

え？？？

「あれ。関係するものは全部持ってきたはずなのですが…」

まとめて入れたはずなのに見つからない。慌てたのですがとにかく落ち着こうと思い、持ってきた書類を順番にめくっていく。

銀行とのローン契約書もあるのに（これは結局不要だった😓）、買ったときの売買契約書もあるのに、なぜ売却の売買契約書が入っていないんだ～。

「すみません。忘れたようです」

「そうですか。では次回必ず持ってきてください」

次回。結局今日だけでは終わらないんだ…。

「購入してから売却するまでずっとこちらに住んでました？」

「そうですね」と答えてからハッとする。

「（買い替えた物件の登記に）必要だったので住民票は先に移しました」住民票をお見せする。

「売却より前に移したんですか？それでは、旧住居を購入してからずっとそこに住んでいたという証明が欲しいですね。戸籍の附票をとってください。そこには過去から現在までの住所が出てきますから」

「あと、売却したときは不動産業者が仲介してますか？その仲介手数料の領収書も持ってきてください。それと印紙代も払っているはずなので領収書残ってますかね」

「あると思います」

「じゃあその代金も売却にかかった費用として控除できますから両方コピーをとって持ってきてくださいね」

「わかりました。じゃあ今日は出直すということですね…」

次回必要なものの確認

• 旧住居の売買契約書（購入＆売却の両方）写し
• 売却時の仲介手数料領収書写し
• 売却時の印紙代領収書写し
• 旧住居にずっと住んでいたことが分かる戸籍の附票
• 今回持参した不動産登記事項証明書（購入物件＆売却物件）と銀行のローン残高証明書、源泉徴収票
• マイナンバーカード等身分証明書
• この日渡された住宅借入金等特別控除の申告書

これで全部だったかな？（あのときから時間が経ってしまったので、もしかしたら何か書き忘れているかもしれません🙇）

「じゃあまた予約を取ってから来ます」

「そうですね。私がいれば対応しますがいない場合はこれを税務署員に見せていただければ概要がわかるようになっています」とメモを書いて渡してくれました。

「念のため説明しますが、住宅ローン控除は税額からローン残高の1％を控除する制度です。しかし譲渡損失については所得金額から控除していきます」

はい。よく違いがわかっていない私でしたが控除の性質が違うという意味なのかな？とりあえず相槌を打つ。

「売却代金などお聞きした内容からざっと概算を計算してみたんですが、おそらく譲渡損失が所得を上回ると思いますよ」

はい。意味が分からず怪訝そうな表情をした私に対して

「多分お支払いになった税金は全額還付できると思います」

ええー－－－－！！！

ちょちょちょちょちょっと！！！

「そそそんなことってあるんですか！！！」

ぜいぜいしながら身を乗り出した私に優しく説明。

「あなたの場合は居住用財産を買い替えたときの譲渡損失控除に該当するわけね」

該当するには要件が幾つかあるそうですが、私の場合は満たしているそうなので。

• 損失をざっくり計算すると、旧住居を購入された時が5200万で持分が２分の１ですから、あなたは2600万支払ってる。これが取得費。
• それから22年経過して、建物は劣化していきますから減価償却（価値が下がっていくことらしい）する。償却費を計算すると大体400万強かと思う。当初の取得費から償却費を引いた額が取得費になる
• そして売却時にかかった仲介手数料と印紙代は必要経費として計上できるので、2分の1を取得費に足す。これが必要経費の合計になる
• 売却金額3200万の2分の1である1600万が収入金額
• 収入金額から必要経費を引いたものが譲渡所得金額

（端数を省いて本当にざっくりした計算にしてありますが）

2600万（取得費）－400万（償却費）+50万くらい？（手数料等）＝2250万？（必要経費）

1600万（収入金額）ー2250万？（必要経費）＝－650万（マイナスなので損失）

令和3年の私の所得は600万くらいだったのです。

譲渡損失で相殺すると所得額はマイナスになるため、所得税はゼロになる。

所得税ゼロだって？！！

本当に勉強不足と言うか…

一応税務署のホームページは見たのに理解不足と言うか…

いやいや。今でも本当に理解しているのかはなはだ疑問なのだけど😓

舞い上がってしまった私はおじさまに何度もお礼を言い、帰りにすぐ役所へ行って戸籍の附票を請求。

勢いよく「ここ（旧住居）にずーっと住んでいたことがわかるものでお願いします！」

「ずーっとですか？」困惑した市役所の方。

「お客様の場合は転入されたときに戸籍をここに移していますから、それ以前のことはわかりかねますが」

「それでいいんです」説明不足な自分に反省する。。。

再びLINEで税務署の予約を取り、書類を確認して必要なものを揃え、今度は忘れ物のないように何度もチェックして次に備えました。

住宅の買い替えに伴う確定申告③～ローン控除～

確定申告は初めてじゃなかったけど、引っ越し先の税務署に行くのは初めて。あ、自分の管轄の税務署は住所地で決まるんです。

引っ越してから１０か月も経っているのに、こんなことでも「本当に引っ越したんだ！」と改めて実感が湧くのが不思議。

予約時刻より10分くらい前に着いたら案内のおじさまが「予約されましたか？」

「はい。ＬＩＮＥで予約しました」と画面を見せたら「〇時の予約ですね」と確認。中に案内されました。

「今日は何の用事で来られましたか？」

「住宅を買い替えたので確定申告の相談に来ました」

２列にパイプ椅子が並べられていて「居住用財産の買い替えの申告ですね。じゃあこちらの列に座ってください。前の人に詰めて座ってくださいね」

わあ～。結構たくさんの人が座って待っている。これはかなり待たされそうじゃない。予約の意味ってあるの？？？覚悟を決めて文庫本を読み始めました。

それでも前の人が少しずつ呼ばれていき、空いた席に詰めていくので私も前へ進んでいき…。やっと自分の番が来た。

ベテランぽい白髪のおじ様（？）

再雇用の方なのかな？

「えっと家を買い替えまして住宅ローン控除の申告をしようと思っていたところ、先日ハガキをいただきまして」と税務署から届いたハガキ「令和３年分確定申告のお知らせ」をお見せしました。

そして、ローン控除に必要かなと持参した書類を出しました。

• 銀行からもらったローン残高証明書
• 新居を買ったときの売買契約書
• 新居の登記事項証明書
• 源泉徴収票

「職場で年末調整はしましたか？」

「はい。しました」

「ではローン控除の申告だけでいいですね？医療費控除はナシで？」

「多分。はい。子供の国民年金は払っていますが年末調整で申告しました」

「住宅購入で贈与は受けていませんか？」

「受けていません」

鋭い目をしたおじさまと質疑応答が続きます。。。

住宅の買い替えに伴う確定申告②～申告の予約～

いざ、確定申告💨

私の場合、住宅ローン控除と譲渡所得の申告をします。

住宅ローン控除と言いますが、正式には「住宅借入金等特別控除」と言うらしいです。初年度は税務署で確定申告が必要。２年目からは職場で年末調整してもらえます。１０年間控除が受けられるのはありがたい…。

ローンを組んだ年の１１月くらいだったか、銀行からローンの残高証明書が届きました。これはローン控除の申請をする際必要となります。

１４００万円以上残ってる。まだまだ先は長い。。。

ということは約１４万強（改正前は残高1％控除だったので）の金額を還付してもらえる（はず）。

一人で借金背負った５０代の女にとってこれは大きいのです。

そして住宅の登記事項証明書も確定申告に必要。いわゆる謄本ってやつですね。これは法務局で申請すればその場でもらえます。手数料はかかるけど。

インターネットで請求することもできるそうですが、急いでいた私は息子に頼んで取ってきてもらいました。

それから住宅の売買契約書。

自分の身分証明書。マイナンバーが確認できるもの。

源泉徴収票。職場で年末調整を済ませてもらっています。

税務署へ行く前にネットで調べたけど、基本的に必要なものはこれくらいだったかな。

古い家屋だと耐震証明書が必要だそうです。

とりあえずローン控除のほうは良さそう。

で、同時に申告するつもりの譲渡所得についてですが、おバカな私は税務署のHPを読んでもスッキリ理解できたわけではなく…(・・?

売却した不動産を買ったときの売買契約書とその不動産の登記事項証明書は必須のようだな。

これを見ながら申告書に書く（入力する）ようです。

確定申告は2/16から１か月間ですが、還付のみの場合はそれ以前でも申告できるので、混むのを避けるため２月初めごろに税務署へ行くことにしました。

コロナ禍のためか確定申告の予約をLINEでできるようになったと聞き、早速試してみました。LINEで国税庁のアカウントをお友だちに追加して、相談を申し込むのです。

「まず都道府県を選択してください」

選択したら

「つぎに税務署を選択してください」

「日程を選択してください」

希望の日時を選択しました。

すると申込内容の確認が促されます。

場所と日時に間違いがなければ申込ボタンをタップして終了。

なんだかとっても楽。こんな気軽に予約できるなんて。

確定申告するのは初めてじゃない。

学生だった子供の国民年金を私が払っていたので、確定申告して還付してもらったことがあるけど、予約制じゃなかったので当日行って順番を待つ感じでした。

いつもかなり待たされてヘトヘトになったので、最近はe-Taxを使って済ませていたんだけど、今回はそれができないので憂鬱だったのよね。LINEで予約させてくれてありがとうって気持ち。

税金が戻ってくるのも楽しみだし、当日はちょっとウキウキしながら税務署に向かいました。

住宅の買い替えに伴う確定申告①～税務署から案内が届く～

住宅の買い替えが終わった時に仲介業者の担当Mさんが「必ず確定申告してくださいね」と言っていました。

どんな申告を何のためにしなければならないのか、特に説明はなかったけど、もともと住宅ローン控除については初めて分譲マンションを買ったときに経験済だったので、そのことだと思って確認しませんでした。

物件を探しているときもローン控除の要件を満たしているか考えながら探していました。今年は控除率が0.7％に改正されてしまったのですが、私が買い替えた当時はローン残高の1％が控除されるということだった。ローンの金利が1％を切っていたので、それ以上の戻りがあるわけです。出費がかさむ私にとってこれはありがたいお話。使わなきゃ～。

ただし住宅ローンの返済期間が10年以上でなければなりません。

私は定年まで10年を切っていたので、当初は7～8年くらいの返済期間を考えていたのですが、ローン控除を受けたかったので10年返済で1500万のローンを組みました。

前提として所得要件や居住要件がありますが私の場合はクリアしているので、どんな住宅か？ということも重要。

中古の場合

・新築日から取得日まで20年以下（非木造なら25年以下）か、または耐震改修工事がされた証明がある家屋か

・住宅の床面積が50㎡以上か（現在は改定されて40㎡以上になっているようです）

購入した物件は70㎡台で新築から13年なので要件を満たしています。

ローン残高の1％が還付されるので、初年度は14万以上還付される。これは大きい。

確定申告を楽しみにしていたのですが、令和4年の1月くらいだったか…

税務署から「令和3年分　確定申告のお知らせ」というハガキが届きました。

確定申告のお知らせ

以前住んでいたマンションを売却したので譲渡所得が発生したかもしれないけど、5000万くらいで購入したものを3200万で売却したから利益は発生してない。税金はかからないはず。

だから特に申告する必要はないと思っていたのだけど、こんなおハガキが来ちゃったから、申告しておいた方がいいのかなぁと思いました。

それならローン控除の申告と一緒に譲渡所得の申告をしよう。

取得費がわかるよう、売却したマンションを購入したときの売買契約書も持って行くことにしました。

長くなるので②に続きます。

住所変更を忘れていた件

自宅を買い替えて引っ越したら、住所変更をしなければいけないことが多かった。売買の時に住民票・印鑑登録・マイナンバーカードは変更していたけど、それ以外にも細々と…

まず勤務先に住所変更の届を出して保険証の住所変更や通勤定期代の変更申請などの手続きをした。あとは警察に行って運転免許証の住所変更。

郵便局には郵便物を一年間転送していただくよう手続き。昔引っ越した時は郵便局に行って何か書いて届けた記憶があるけど、今はネットからできるのね。便利になっていてびっくり。

口座のある銀行、加入している生命保険会社、クレジットカード会社etc

ネットで手続きできるものもあれば、電話をかけて変更届を送ってもらったところもありました。

あとは、以前から利用している生協の宅配。今後も使いたいと思ったので連絡しました。

他にも、顧客として登録しているお店やショッピングサイトが複数あったし、、、

定期的に配達してもらっているサプリもあったな😅

そうだ！好きなアーティストのFCにも連絡せねば。

ネットで住所変更の手続きできるものがほとんどで、本当にありがたい。

かかりつけの病院や薬局には受診したときに「引っ越しました」とお伝えして手続きをとりました。

それ以外にも、郵便が転送されて届くと「そうか。ここも変更の連絡しなきゃ」と気づかされたし。結構忘れていたものがありました。

子供たちにも気づいたらその都度伝えてそれぞれが住所変更の手続きを取り、一通り終わったと思っていたある日のこと。

帰ってきた娘が「あれ？私宛にメルカリの荷物届いていなかった？」

私も仕事で帰ったばかりだったのですが「不在票入っていなかったよ」と伝えると

「置き配にしたはずだから、ドアの前に置いてくれるはずなんだけど」と言います。

「いやあ。。。置いてなかったけど。。。」

「おかしいなあ。お届けしましたってメールも来てるのに」

娘がスマホを確認して「ギャー！！！」といきなり叫ぶ。

「おかあさん、大変。住所変更してなかった！！！前の家に届いているみたい！！！」

メルカリの置き配って、メールに載っているURLから配達した状態の写真を見れるようになっているんですね。

娘が見せてくれた写真には、あら懐かしい。以前住んでいた自宅のドアが写っている。そしてドアにもたれかかるようにメルカリの荷物が置いてありました。

「やばい！どうしよう！」

「買主さんが見つけたかな。うちの連絡先は知らないから仲介業者さんに連絡するのかしら。先にこっちから仲介業者のMさんに連絡しようか？」

「いや、ちょっと待って。連絡してみる」

メールに載っていた連絡先に娘は電話をかけたみたい。しばらくやり取りしてから

「あのね。配送の担当に連絡してこれから見に行ってもらうって。まだそのまま置いてあったら回収してもらうって」

夜なのに申し訳ないと思ったけど、ひとまずほっとして結果を待つ私たち。

買主さんは確か、しばらくは週末に泊まるセカンドハウス的な使い方をするって言ってたから、不在かもしれない。そうであってほしい。

しばらく待ったら連絡が来ました。無事回収できたそうです。荷物は配送業者さんの営業所に取りに行けば受け取れるとのこと。

他にも手続きを忘れているものがないか改めて確認。郵便物なら転送されるけど宅配便は転送されないし、置き配設定しているとそのままになってしまうかもしれないし。

そういえば、新居に前の居住者さんあてのメール便が届いたことがあったのですが、もちろんその方の連絡先は知らないし、返送したくても発送元が書かれてなくて困ったことがありました。

宛名シールが貼ってある透明なビニールの袋に入っているので、中身がおもちゃのカタログであることはわかるけど、店舗名や連絡先が何も記載されていなかったのです。

おもちゃ会社の住所はネットで調べればわかるからそこに送る？うちに一番近い店舗に送ればよい？でもそこまでしなきゃいけないのかしら。

どうしたらいいか悩んでいる間に時間が経ったので、結局そのままにしてしまった😓

こういうの困りますね。

結局そのあとは同様のものが送られてくることはなかったので、その方は住所変更したのかな。

私も何か手続きを忘れていないか不安になったけど、引っ越してから一年以上経って今のところ生活に支障がないので、もう大丈夫かな？と思うことにしました。